●令和４年３月２２日 国交省の公示地価発表（国土交通省土地鑑定委員会）
住宅地、商業地ともに、全国平均で２年ぶりに上昇へ
東京圏、そして名古屋圏は商業地の上昇。大阪圏は依然横ばい。
○住宅地は、低金利環境の継続、住宅取得支援施策による下支え
○都市中心部の希少性が高い住宅地(東山線沿線)や
交通利便性に優れた住宅地(名古屋駅西口至近)の
上昇、生活スタイルの変化→需要者ニーズの多様化
○地方４市(札幌、仙台、広島、福岡)の上昇率拡大
×国内外の来訪客(インバウンド等)が回復していない地域や、飲食店舗等が集積する地域では下落
×都市中心部では、オフィス需要に弱い動きのみられる一部地域がある
尚、公示地価は別称として「地価公示、公示価格、標準価格、標準地価格」とも呼ばれています。
国税庁が毎年７月に公表する相続税、贈与税等における土地等の評価額の基準となる路線価は、地価公示価格(…毎年１月１日時点の評価)を基に算定。
※１９６９年施行の地価公示法→相続税法
他に、国土利用計画法に関連して、毎年９月には、各都道府県により基準地価が公表されます(…毎年７月１日時点の評価)。
●最新の路線価は、国税庁の「財産評価基準書、路線価図、評価倍率表」によって確認。
令和４年１月１日から１２月３１日迄に亡くなった故人の土地の相続税申告評価は、７月１日頃公表の路線価等によって算定。
●毎年４月初旬には、各市町村(名古屋市は、栄・ささしま・金山の３市税事務所)から、固定資産税の請求書がお手許に送られてきます。
固定資産税路線価は、市町村の税務課が地方税法に拠って定め、土地は３年に１度、評価替えが行われます。(令和３年の次は令和６年です)
→ この路線価は、固定資産税、都市計画税、そして、県税事務所から、土地等を購入した際、約３ヶ月後に自動的に買主に請求書が届く、不動産取得税の算定に用いられます。
※ 一般社団法人 資産評価システム研究センターによる「全国地価マップ」で、全国津々浦々の評価が確認できます。
最初の公示価格は、国が決定する都市部の土地の価格であるのに対し、基準地価は、都道府県が決定する、都市以外も含む土地の価格となります。
つまり、公示価格の対象外の農地・山林なども含まれます。
公示地価≒基準地価 〜１００
相続税路線価 〜８０
固定資産税路線価 〜７０
◎ 実際の不動産売買の実勢価格
〜６０〜２００?＋α
地元名古屋では、３０年前に暴発したバブル以来の地価高騰が、一部都心でおきています。実勢価格は公示価格とかけ離れて、高いことも、又、安いこともあります。
しかし、親族間等で、あまりに安く土地取引をすると、管轄税務署から、みなし贈与として、贈与税が課せられることがあります。
この場合の基準は、相続税路線価です。
納税義務を免れる行為や、納税額を大幅に削減する行為は「相続税法第７条」にて、取り締まられます。
〜第７条
著しく低い価額の対価で財産の譲渡を受けた場合においては、当該財産の譲渡があった時において、当該財産の譲渡を受けた者が、当該対価を該当譲渡があった時における当該財産の時価(当該財産の評価について、特別の定めがある場合には、その規定により評価した価額)との差額に相当する金額を当該財産を譲渡した者から贈与(当該財産の譲渡が遺言によりなされた場合には遺贈)により取得したものとみなす。〜
●令和４年４月１９日最高裁は・・・・
事案は、平成２４年６月に９４歳で亡くなられたＡさんの相続人（妻、子供３名＋二男の子（孫）を養子にし、計５名）が行った相続税ギリギリ対策。
管轄税務署、課税当局は、相続人に２億円以上の追徴課税処分をしましたが、これを不服として納税者は上告し、争い続けてきました。
被相続人は、平成２１年１月と同年１２月に
Ａ 東京都杉並区の一棟マンション ８億３７００万円
(借入６億３０００万円)
Ｂ 川崎市内の一棟マンション ５億５０００万円
(借入３億７８００万円）
（妻から４７００万円借りる)
合計 １３億８７００万円で購入
４年もたたずに相続発生。遺言により、この２棟は借入債務と合わせて、孫養子が一人相続。
彼は、約９ヶ月後に、川崎市内のマンションを５億１５００万円で売却し、１０億円の借入返済に充てました。
その他財産も含め、相続人５名は平成２５年４月迄に相続税を申告しました。
Ａ、Ｂのマンションについては、教科書通り財産評価基準通達に定められたように、土地については路線価を用います。建物も固定資産税評価額です。
Ａ 土地 １億１４００万円
建物 ８６００万円 ／小計２億円
Ｂ 土地 ５８００万円
建物 ７６００万円 ／小計１億３４００万円
合計 ３億３４００万円
これは、小規模宅地特例を適用する前の評価ですが、それでも１０億の負債と通算するとマイナス６億６６００万円・・・相続税：零です。
賃貸の一棟マンションですから、土地は貸家建付地８５％、建物は借家として７０％評価です。
サァ、国税当局は、路線価による、これら評価は著しく不適当だとして、この申告は認めません。
平成２８年。独自に不動産鑑定評価を行い更正→３億３０００万円の追徴課税です。
不動産鑑定
Ａ ７億５４００万円
Ｂ ５億１９００万円
１２億７３００万円…申告評価の約４倍！！
相続人は、平成２９年に更正の取消を求め、東京地方裁判所に訴えます。
判決は棄却・・・、高裁も同じく棄却されました。
↓
「路線価による評価は否認、鑑定評価額による評価が相当」
財産評価基本通達 総則第６項の適用
〜この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。
国税当局は、
「本事案はあからさまな相続税対策であり、本来課税されるはずの財産まで課税を免れようとした。これでは納税者の間で不公平になると判断。」
〜 融資をした信託銀行の社内文書に、相続税対策でＡ、Ｂマンションを購入すると記載していた。
〜 孫養子は、相続税申告提出前に、Ｂマンションを売却した。
〜 この５名の相続人は、このＡ、Ｂマンション以外に自宅不動産や有価証券をあわせると７億円ほど遺産を相続しており、借入金残の１０億円が引かれる事により、基礎控除、債務控除、葬式費用控除により、見事・・・相続税０でした。
●路線価否認判決（地裁、高裁）からの最高裁４月１９日は、どうなったのでしょうか？
→ 結果、納税申告者の上告は棄却。路線価の評価ではアウト。
今後の影響を追いかけます。
