2018年9月28日金曜日

K君の決意

愛知会のみなさんへ、親展
 
9月25日に、会務通信10月号をアップしました。
 
私は丁度、25、26日と、毎年恒例の伊勢神宮に詣り、内宮・外宮の角祓いをいただいてまいりました。いわゆるお祓箱をいただきに行っておりました。
 
愛知会HPのTOPページ、この会長の部屋の右側の会務通信をクリックし、読まれた方に、ご案内します。

もう一度、バナー右端の「会員の広場」からログインし、会員の広場メニューの中の会員専用の会務通信 №279 10月号4頁を読んでいただきたいと思います。

必ず、K君の決意をお読みください。
そして、会長との意見交換部屋にも、お立ち寄りください。
 
変革タイムではないだけに、砂に埋まるが如く、沈みかけている事について、本気で会務を介した上での土地家屋調査士業務のことを考えていただくタイミングです。

変革が必要なのに、外部環境に全く変化の潮流がないのは何故か?

流れから取り残されてしまってはいないか?
 
10月5日のレジェンド遺言、ウィルあいちでも、先輩方の未来予想図、聴かせていただきましょう。

2018年9月25日火曜日

老朽化マンション




私が土地家屋調査士試験を経て登録した、昭和58年。此の年の区分所有法改正により、敷地権という概念が登場してきました。一体化の処理が数年間続きましたが、土地、建物の分離処分が出来る旧法のままのマンションもいまだ残っています。

 敷地権登記がなされていなければ、住宅ローンを組む金融機関の評価は低くなって、購入者があらわれたとしても、資金調達には苦労します。

 又、昭和56年6月1日の新耐震基準採用前のマンションの中古流通価格は、その前後で、思い切りの落差が生じています。

 35年以上、経過したのです。

あたり前で、古い構築物には危険が伴います。であれば、昨今の区分所有法の幾度にもわたる改正によって、建替え決議5分の4賛成等への仕組みについて、最もマンションの登記にかかわっている土地家屋調査士が意見を言わずにいることは不作為犯罪です。一説には、マンション=RC・SRC工法の建物の寿命は90年といわれますが、少なくとも旧耐震で建てられた昭和50年以前のものは、既に倒壊の恐れ、または設備において、住空間の使命が絶えています。

 よって土地家屋調査士は、新築時の登記において関与すると共に、建替え決議の区分所有者総会で、法律に拠った説明をするだけの度量をもたなければ恥ずかしいと私は思っています。

 区分登記を担当する愛知県会内の会員は20~30名といわれています。しかし、そこで報酬を得て、敷地権の公正証書持分割合を設定している立場の国家資格者が、その後の法律の出口戦略に全く関与出来ないなんてことは、恥ずべき姿勢です。

 勿論、土地家屋調査士に大規模修繕計画についてのコメントや、建替え決議に反対する区分所有権者の地位保全なんていう、建築・法律問題は、なかなか関与できるところではないでしょう。しかし、勉強すれば、意見は十分言える立場にもいるのです。



 国土交通省発、昨年度末の築40年超老朽化マンションは、約73万戸。これまでに建替えられたマンションは250件。この先、644万1000戸(2017年末の国交省調査ストック数)に居住する1533万人は、国民の1割に相当。73万戸は、現在は1割でも10年後には184万戸、20年後には5倍の351万戸へと増加していく。

 昨今問われる空家問題よりも、更に急速に供給過剰のマンション虚大都市が全国に生まれてしまうことは必至。何か、これだけマンション登記に関与している土地家屋調査士として対応策を発言できないだろうか?

かつて日本土地法学会という勉強会で、西本、松岡、連合会巨頭の前座を、区分所有法について講師させていただいた経験があります。

 又、連合会役員当時、マンション学会のセミナーに、数回勉強参加させてもらったこともありました。

 報恩しなければいけません。

自分の事務所も、Sコンさんほどではないにしても、マンション登記にて従業員の給与を支払っています。

 土地家屋調査士は、司法書士よりも区分所有法の実施士業です。しっかりとした40~90年後のリニューアルについて、進言の出来る勉強が必要であり、既に発言していかなければならない責任があります。

 国のテーマである空家問題と併存の区分建物建替え問題を、近々、愛知会で勉強会を開きたい。開かねば恥ずかしいな・・・・と私は思います。お声がけしますが興味はありますか?





PS.

MID FM76.1MHz

弁護士の宇田幸生先生が、FM放送の番組にてパーソナリティを務められる10月2日夜19時30分。伊藤直樹が、ゲスト参加させていただきます。



土地家屋調査士の北脇西支部長、近藤副会長が、既にゲストにて登場済みとうかがっています。

 今回は、愛知県土地家屋調査士会の会長の立場にて、多少なりとも業界紹介が出来ればと思っています。

曲を2つ選んでも良いとのことから、松任谷由実と井上陽水の唄をお願いしてあります。土地、建物話題と唄は無関係ですが、興味があれば、聴取ください。

2018年9月14日金曜日

弁護士会との交流




 愛知県弁護士会と年1回の意見交換会が開催され、土地家屋調査士が弁護士さんと協働する大切さを再確認しました。

 愛知会内では、あいち境界問題相談センターを平成14年に建ちあげ、既に16年を経過いたしました。裁判外紛争解決手続(ADR)機関として、法務省の認証も得ているのですが、昨年の5月から、北條政郎弁護士に同センターの運営委員長をお願いしています。

 北條先生には、20年来、愛知会の法律顧問をお願いしてきた経緯もあり、土地家屋調査士の事も、最も理解いただいている弁護士さんのお一人です。

 昨日、私 伊藤直樹の発言と、北條委員長の意見が弁護士会側役員さんの質問をきっかけに真向から対立してしまいました。



   私:土地家屋調査士は、自分の土地の確定測量を依頼された方に、偏った有利な画地調整は出来ません。



弁護士会:愛知県弁護士会の紛争解決センター(ADR)では、依頼者の意向を代理する弁護士が、調停人として関与する弁護士と対決して、その意向に出来るだけ沿った結論を得る為、汗を流すのだが、土地家屋調査士さんが、認定調査士として代理人申請したり、補佐人となって本人申請を申立てる時、そんな中立な立場で良いのだろうか。



委員長:もって土地家屋調査士もADR申立した際は、相手方に対して、強く主張するつもりを持たないといけないよ。



  私:いえ。99%、日常の土地確定測量において、土地家屋調査士は、一方の地権者に偏った意見は言えず、筆界特定制度を利用したり、ADRの申立てをした際、協働いただく弁護士さんが、なにがしかの調整をしていただく事を、例え調停人として参加したとしても、あくまで客観的な鑑定意見を述べるのが、当然なスタンスです。



委員長:会長が弱腰ではいかんよ、対立関係にたって、境界が不明な現地に双方から代理人となって土地家屋調査士さんが意見を言い合うこともあるでしょう。



私:土地家屋調査士は、地図等の資料を基に、数値資料の有無にかかわらず、半ば準公務員の如く、公平な境界ラインを示唆することしか出来ません。



紛争にならないよう最大限、配慮を重ね、全てADRに持ちこまなくて済まされることの方が最善です。



この会話の果てに、土地家屋調査士さんがADRに申立たり、筆特申請することを恥ずかしいと思っているようだね。とも、各弁護士参加者から、発言をうけました。



弁護士さんと協働して、進む土地家屋調査士。

双方の業界には、一切対立関係がないことを確認し、その後各自費用負担にてグラスをくみ交わした事を少々ご紹介。