2019年2月4日月曜日

宅建研修会

 全宅連5600社、全日不協会1200社。
県内には約7000社の宅建業者がみえます。

県下統一定例研修会(年2回)の講演のヒトコマ、45分を愛知県土地家屋調査士会で担当させていただき、売買用確定測量を表題として、7会場を回りました。
安城、知多、金山、小牧、白鳥、豊橋、一宮の内、服部、近藤両副会長が各1会場。残り5会場は私が話させていただきました。
 
 12年前、平成17年の不登法改正、平成18年の筆界特定制度導入を、やはり県下全会場で当会講師として回りましたが、それ以来の当番です。
 
 売買用の測量において、30、40万では、確実、安全な隣地立会を完了させる業務は出来ません。
50、60万…80万、又は100万円以上請求させていただく場合もあります、と会場毎にお伝えしました。
 
 世界測地系。ケースによっては任意座標系を用いるケースも条件次第ではあること。
不動産業者のみなさんが、司法書士に測量を頼むのではなく、調査士と直接、契約の条件、買主の意向、売主の建物解体や隣地地権者との日頃の関係等々を打ち合わせしてください。

隣地が登記簿上の住所地に不在の際の追尾。相続発生の場合には、当該売主からの委任状をいただいた調査士が、職務上請求権をもって、隣地地主の立会人当事者である法定相続人を確知する為、戸籍の収集を行うことができます。
 
 土地家屋調査士は、個人情報を不動産業者のみなさんや売主さんには開示することはできませんが、本来の隣地方の当事者との立会を行うことが必ず求められ、その為の業務に係る報酬も必要となることをご理解ください・・・・。
 
 県下、数千人の受講者の方々にお伝えしました。

2019年1月28日月曜日

愛知会だけに限らず、同業界のみなさんへ

 平成31年1月27日(日)、日経新聞一面の小見出しに注目。
 不動産売買、急ブレーキ。高水準だった国内の不動産売買に減速感。




海外勢が購入を控え始め、不動産への投資は黄信号。
スルガ銀行のかぼちゃの馬車に乗ってしまった個人の方々には、残念としか申し上げられない、最悪1000人もの破産手続が始まっていく。
 不適切融資問題は、金融機関に国内の個人の不動産向け融資を、限りなく慎重にさせた。
 
 かつて、平成3年。30代前半のバブル崩壊を予測できなかった伊藤直樹は、当時の東〇・〇士・太陽〇〇といったメガバンクから、言われるがまま使途自由の根抵当権融資、金13億円を不動産事業投資、リゾートマンション、山〇證券コンピューター株式投資、N生命変額保険、ついでにゴルフ会員権等に投じ、見事に個人確定損失、赤字通算不可、というジェットコースター人生の経験をしました。
 その後も平成12年。地元S社の不良債権処理に関与していたところ、ミニバブルの到来前に再び金10億円以上の不動産関連事業の責任を負い、一度は金融機関に要注意管理先との烙印も、もらったことも。
 
 2008年・平成20年9月15日。リーマン・ショックが日本の不動産ノンリコースローン(責任範囲、物件限定融資)を崩壊させた際も、ロンドン市場銀行間取引金利、ライボ(LIBOR)を顧客のみなさんに説明する能力が不足し、自身も、その後10年間。土地家屋調査士会役員に復する迄、事業再生に時間を費やしたものです。
 
 今、2019年。リーマンからほぼ10年経過して、スルガショックはじわりと効いてきています。オリンピックやリニアという言葉では停められない潮目を感じています。
 
 しかし、土地家屋調査士は、土地と切っても切れない関係にあり、トレンドがどう変化しようとも、当事者として日本の地権者と常に向かい合っていかなければなりません。
 

土地を商品とするな。所有から利用へ。  それも理解しています。


 しかし、明治以来150年余。この国の資産のベースは、土地の利活用でした。
これからも、下降はしても人は可能な限りマイホームを購入し、農地と開発は常にニラみ合っていく。
 
 土地に係るトレンドに配意して、逃げることなく仕事と向き合ってまいりましょう。

2019年1月23日水曜日

所有者探索委員に土地家屋調査士を

    平成31年1月28日通常国会が始まります。

6月26日までの150日間。

 昨年の所有者不明土地の利用の円滑化特措法・・・地域福利増進事業の施行期日は平成31年6月1日。

 既に長期相続登記等未了土地の対応は、全国の司法書士が11月15日から開始している今、この国会にて、今度は表題部にみられる変則型登記の解消を図る法案が提出されます。

 筆界特定制度の調査員同様、個別に所有者等探索委員(仮称)が任命されるという民事二課の優しい言葉を信じて、知識及び経験を有する者=土地家屋調査士と信じてしまうのは時期尚早です。



 登記官は、総合的に考慮して、表題部所有者登記することが適当である者の特定をされます。その判断をうながす探索委員には、一般社団法人、地縁認可団体、権利能力なき社団等に係る知識は最低限必要でしょう。

更には次のステップとして、特定が不能な場合には管理命令制度を創設し、裁判所が選任した管理者によって売却を可能とし、公共事業の場合であれば、公有地にすることで塩漬け状態の解消が進むことでしょう。

 さて、土地家屋調査士は挙手しているのでしょうか、自治体職員に加え、地域事情に詳しい土地家屋調査士が想定されている、との文章はありがたいのですが、前提となる法律知識となると、具備していると言って良いのでしょうか。

 法務局としては、この変則型登記の解消を平成31年度後半には、早々にピックアップするところから始める準備をされます。

予算措置も付された時、入札方式ではない、法務局からの委員任命のタイミングを逸しないよう、愛知会だけではなく全国で一再に挙手を始めていかなかればなりません。

2019年1月4日金曜日

新年明けましておめでとうございます。


平成31年は4月30日迄のジャスト120日。245日の新元号期間は5月1日から?2日に改元する説によると244日。

さて10月21日に行なわれた土地家屋調査士試験当日の受験者数は、4380名と、前年から220名減。出願者数の426名減までは悪化しなかったようで、ホッとしました。といっても、4000名台の受験者では風前の灯。業界をあげて、受験層を増員する努力が必要です。



東京 水道橋。1月16日に全国会長会議が開催されますが、前日のあいち境界シンポジウムの興奮冷めやらぬ内に、翌朝、新幹線。昼から開催の会議は、連合会の次年度事業方針説明とのこと。翌日午前、どんな情報交換ができることとなるか、又この場でご報告します。

ガラパゴス愛知会を唱えつつも、伊藤直樹は、岡田連合会長の与党のスタンスで支えてまいります。今後も是々非々で発言し、法務行政の支援にも注力していきます。

とはいえ、国際地籍シンポジウムは今回にて撤廃せよと糾弾し、新人研修、東京集中開催とは別の中部ブロ又は東海地方開催を企画検討していきます。これについての言及は停めません。



愛知会としてのメインテーマは、狭あい道路解消を主に、減災、防災の社会事業への会員参加、3条業務領域外にて不動産取引の安定化参画と、相隣関係調整役としての私共の立場の再確認といったあたりでしょうか。

越境処理問題も避けていては、土地を愛する国民から見放されます。

強い土地家屋調査士であること。逃げてはいけない。



 猪も七代目には豕(いのこ)になる。

=現状に甘んじ、なにもしなければブタになる。

=なにごとにも変化があり、細心の注意をもって観察すれば、変化の方向性を洞察することは可能である。



この諺には、2つの解釈があります。

イノシシ年のスタートです。

2018年12月25日火曜日

年末のご挨拶




まず最初に、当会は年賀状をほぼ停止させていただきました。この事を、本年ラストのご報告とします。



 平成30年12月。愛知県土地家屋調査士会の各会員の生計は、いかに。

住宅着工は、愛知県の速報でみると、9月末までで累計で12%戸数が増加し、全国の着工件数の▲1.1%を大きく上回っています。(県、あいち経済の動きより)

 と、この原稿を書いている12月25日の午前、東京株式市場が急落し、1年8ヶ月ぶりの安値水準。

1千円超えの下落は久々。



 土地家屋調査士の仕事と株価は連動しませんが、内需にほぼ100%左右される測量、登記だけに、来年以降の景気も気になります。

12月末の個人会員1102名の内、他士兼業なく、単独事務所の方が、出来ればご家族、又は補助職員の支援を得て仕事が出来るような、経済急上昇とまではなくとも、新しい年が明るく始められることを希うものです。



 年末、百田尚樹の日本国紀を読もうと、手許に確保させてもらいました。

 万世一系の天皇を中心に、2000年にわたり独自の発展を遂げてきたこの国。一昨日には最後の誕生日会見にて、思いのこもった陛下のお言葉を聴きながら、30年余の平和の達成を意味する「平成」という元号は、とても素敵だったと思いました。

 来春5月2日から使用される元号を、丁寧に扱っていきたいですね。

西暦は出来るだけ参考程度として・・・。



 本年1年間。この会長の部屋をお訪ねいただき、本当にありがとうございました。

銀行 従来のルール廃止


 平成30年度(2019年4月1日以降)、銀行に金融庁検査官は来店しなくなります。

 銀行臨店検査は、2013年のドラマ「半沢直樹」、銀行員・堺正人 VS 金融庁のオネェ検査官・片岡愛之助が演じていました。

 バブル崩壊、不良債権。1997年の山一證券、長銀の破綻。1998年金融監督庁(現金融庁)が旧大蔵省から独立し、マニュアルは1999年(平成11年)に生まれました。

   債務者区分  1 正常先

          2 要注意先

          3 破綻懸念先(ハケ…と称します)

          4 実質破綻先

          5 破綻先 ・・・・

 融資先の区分に応じた貸倒引当金を銀行は強制させられてきました。回収不能見込額の損失処理を進め、多くの中小企業、個人が見捨てられ、消えていきました。

 そして金融ルールは消え、スルガ銀行のように、自由にアホな融資をすることも各行の裁量に任せます。独自ビジネススタイルで銀行が活躍し、又、自己責任でつぶれる時代が始まります。



 2001年(平成13年)11月27日、シンコーホーム(当時の社長 海部幸忠氏)旧住専債権回収の任意売却事件に、私伊藤直樹は巻き込まれて、13億の負債を肩代わりし、知多信用金庫による、知多半島はJR武豊駅前の分譲建売事業28戸の完売時には、或る意味破綻懸念先とされ、平成19年には十六銀行による融資ストップ宣言を受けて、当時の日本土地家屋調査士会連合会、及び愛知会役務の全てを退任する事態も経験してきました。

 この金融マニュアルによって容赦なく区分されたのです。

 現在、10年経過した私は、愛知県土地家屋調査士会の会長職を務め、35年間の銀行借入過多を、元気に、前向きに取り組み続けています。

(旧)東海、富士、太陽神戸の3行から平成3年にトータル13億の根抵当権設定を、父の不動産に登記をして以来、30年余のマニュアル関係人生です。



 負けてたまるか!?で、この先に走り続けます。

保管登記官



自筆証書遺言(民法968条)は、416ヶ所の法務局(本局50、支局261、出張所105)にて、平成32年(2020年)7月10日(金)から、保管官がお預かりします。



 封筒に入っていない状態で、作成者本人の確認をして、磁気ディスクにファイリングします。

 相続登記の促進と、所有者不明土地問題の解決の一助となることが考慮されています。



 遺言者が死亡している場合に限り、遺言情報証明書の交付が請求でき、自己が関係相続人等に該当することを証明して、遺言書の閲覧を請求することができます。遺言執行者も証明書の交付請求ができます。

 重要なのは、遺言書保管官が証明書を交付、又は閲覧させた時には、その他の遺言者の相続人、受遺者及び遺言執行者に対し、保管している旨を通知するというルールです。死亡した事実、通知先の把握、そして速やかに通知する仕組みは画期的です。

 この情報証明書とは別に、遺言書保管事実証明書の交付が、死亡していれば請求できます。逆にいえば、関係遺言書が保管されていない旨の遺言書保管事実証明書が交付されることもある訳です。

民法1004条による自筆証書遺言書の家裁による検認は適用除外となり、又、若干の手数料(適切な額が定められるとのこと)

 遺言について、イギリスでは、聖職者の面前にて、臨終の際、懺悔(ざんげ)のプロセスの一部とされ、罪を赦す前に魂の救済のため、その財産の一部を教会や貧しい人々に寄付する遺言を遺すことを進めていたといいます。

「Intestacy」=「無遺言死亡」~遺言を遺さずに死亡することは、魂の救済を受けずに死ぬことを意味し、聖地への埋葬不可。財産を領主に没収される、不名誉且つ忌むべき深刻な事態であったとのこと。2014年10月のイギリス弁護士会の報告によると、55歳以上の者の64%が遺言書を作成しているとされています。(by 民事月報 P3遺言大国より引用。民事局 竹下慶氏)



 あいち事務所では、公正証書遺言の作成を、ほぼ均一料金25万円セットで現在も推奨しています。今後、法務局の遺言書保管官が外形的な自筆証書遺言の要件確認をしたとしても、遺言執行者の定め方、もしも相続の順番が親、子、孫で違ってしまった場合の予備的な継承項目の定め方等、生兵法は危険です。公証人関与の遺言同様に金融機関が受け止めてくれるか否かも不明です。要件がひとつでも欠けていれば、直ちに争族です。

 何も書き残さなかったよりも、更にバツの悪い遺産分割協議をまとめなければならなくなります。専門家の関与なく遺言書を書けというには、日本の税法、民法は複雑すぎます。

 イギリスでも、遺言があったとしても、紛争は絶えないといいます。