2022年11月30日水曜日

区分所有法改正

  昭和37年、建物の区分所有等に関する法律が制定され、今年で60年を経過します。1962年でした。

 以来、1983年、2002年の改正がなされ、来年は約20年ぶりに、建替え決議要件の緩和と、区分所有者集会における所在区分所有者の取扱などを盛り込んだ改正がされる予定です。現在は、法制審議会へ諮問が9月から始まっています。

  老朽化したマンションが増加しています。管理の円滑化、更には建替え再生の図り、今後想定される大規模な災害に備える必要があります。

 古いマンションは、区分所有者の高齢化、非居住化、そして所有者不明化が進行しています。

  そんな中、長谷工、大和ハウス等、管理会社が区分所有者の理事会機能を受託し、住民が輪番で理事を務める必要をなくす動きも始まっています。

 すべてを任せた場合、利益相反もおきます。

グループ関連先に修繕工事が発注されるチェックはどうなるのか。ますますマンションルールが複雑化します。それでもマンションは、大都市のみならず、地方都市にも建築されていきます。そこには土地家屋調査士が必ず関与しています。

  安心できる管理会社。それには、当初の規約づくり、敷地権のつくり込み、規約共用部分の考え方について、住戸供給側だけでなく、60〜70年後の建替に向けた、私達土地家屋調査士の計画段階からの参入が大切ではないでしょうか?

2022年11月24日木曜日

顧問ブログ;ご報告

 愛知県土地家屋調査士会HP上にて、伊藤直樹は地元愛知会のみなさんに、正式に、自分が11月16日愛知会理事会、11月22日に中部ブロック会長会議にて、連合会・会長選に立候補することの承認・了承をいただいた事をご報告させていただきます。

 私は2年前に副会長選に敗れています。現在の執行部に、ものスゴく不満がある訳ではないものの、自分の考え方と違和感がある事について、立ち上がらない訳にはいかないと考え、この10月に決意をして、関係各位に立候補をご了承いただいて活動を始めています。

 ひとつはADR認定調査士の件で17年。そろそろ総括をする必要があるとの切り口です。ズバリ、この先もう一度、法改正。又はADRセンターそのものを、手法を変更していくアイデアが必要です。

 この先、私達の業界は苦難の状況に入ります。

 残念乍ら、好い条件は無いのです。全体で2000億円。愛知会の1060人、150億円相当の売り上げで、私達は生活しています。

 自分はこの業界を、他士業に負けない業界へと刷新する事を公約とします。

他士業に比べ、たしかに弱い私達です。表示登記オンリーでは生き続けていけない事を共有しましょう。この事が72年、脱却出来ない、そのままで良いのか。

 愛知会のみなさんのブラッシュアップを、直樹にお伝えいただけませんか?

2022年11月15日火曜日

測量立ち会い・受け狙い

 葉梨法務大臣が更迭されました。さすがに、死刑執行の重みを『ハンコを押す、地味な役職。この職務の大臣では、選挙に勝てません。』って笑い話にするという受け狙いに走ってしまった。大臣になりたくて、なれたばっかりに、ウレしかったんでしょうか?

 貴方は民々立会で、受け狙いをされますか?

自分は、必要に応じて難案件の測量境界立会時に、開口一番はウケ狙い・・・してますね。

 失敗しないで、無関係の話題から入ろうとするも、スベる時が矢張りあります。該当大臣のように、会合のたびに連発して・・・これをスベっていますよと、助言する方は、後援者の中にいなかったのでしょうか。

 立会によって筆界、いや所有権界についての合意とりつけをする事がどれ程難しいのか、他の士業に比べて、インフォームドコンセントや落語の枕話が、これほど大切な私達である事は・・・私達しか知りません。占有に異常、亡失しかけの既存境界線、そして意図的な地積確保ラインの線引きを是正しようとする貴方。

 話を1対1でする時も、1対100でお伝えする時でも、やり過ぎた受け狙いは・・・不味いです。

 刮目(かつもく)。立会で、了解をいただけるかどうか。

緊張する仕事です。事実、あるべき境界位置が示せたとしても、隣地の方々はご自分の意向で発言され、境界問題が別次元の問題へと持っていかれます。

 

 悩ましいですね。私も悩ましい・・・。 

2022年11月4日金曜日

近々、発信いたします

  本会HP上の愛知会顧問ブログをのぞいていただいている皆さんに、近い内に連合会への私の思いをアップし、お読みいただきたいと思っています。少々根回しに時間を要していますが、来年6月の連合会選挙は、伊藤直樹が参画します。この1年余、休眠状態であった自分がどう起き上がり、それが皆さんの為になるのかを、自分なりに凝視しておくべきでした。

 11月初日、地元愛知会の役員選挙立候補に係る案内もメールされてきました。何が今、問題なのか?考えてみる機会が参りました。表示登記事務について、10月の本会定例研修会で統括表示登記官様より、筆界確認書を、登記申請に際して添付不要とする例外について語っていただきました。そもそも表示登記実務のみに依存する現状のみで、全国16100人の将来はあるのか。護送船団方式を、ずっとこの先も法務省が継続してくれるだろうか。私は、そんな甘い考えを持っていません。

 全国は、たしかに50会のローカルルールで仕事をしています。愛知会は日常業務で秀でています。過去の先輩が築いてこられたガラパゴスルールによって、登記申請を伴う業務も、伴わずして行う売買用、又は建築敷地の確定測量、更には30年余りの圧倒的な全国トップの公嘱協会の事業展開と供に、1060名が安穏として今日迄やってこられました。先輩方のお陰です。

 それだからこそ私は、既に完全に始まってしまっているオンリー登記依存で縮小していく事に甘んじている多くの単位会の沈下に、愛知も追随していく事を、73年間培ってこられた先輩会員の手前、傍観できないのです。オンリー愛知と言っているのではありません。愛知の成功例を全国に普及したいのです。それだけでなく、全国50会が、皆、上昇指向へと、特に若い世代や新人に、夢を共にもっていただけるように面舵いっぱい軌道修正する事が必要だと確信しているのです。

 各論は、私は得意でありません。測量も、基準点に係る知識も、私は或る意味ポンコツです。

 しかし、この業界が沈下している現状把握に関しては、最も正しいアンテナを持って、連合会と現役員と、今一度、何が正しいのか。どのような方向性が間違っているのか、いないのか。私からぶつかる時だと、今、思っています。私でなくとも、必ず誰かが本音でぶつかる必要があると思っています。

 このままでは沈没です。

何を言ってるの?大丈夫。今の上の役員に任せておけば、自分の土地家屋調査士人生は大丈夫だ・・・・・。

と言う貴方につきつけましょう。

それこそ土地家屋調査士自体がどうなろうと、此の国の土地・建物の担い手として求められるニーズに、私達は答えるのがミッションであって、私達そのものがただ食べていけるよね・・・は、違うだろ!と。そのくらいの覚悟を持って・・・。

2022年10月26日水曜日

死者に鞭を打たない

 違和感を持つ方も多い中、元首相の国葬について、この是非を、いまだに議論をもとめる方がいます。私見、私は賛成です。…でした。

 戦後、佐藤氏、中曽根氏も、国葬されていません。

 しかし、首相経験者で銃弾によって暗殺された。

民主主義の象徴である選挙中に、現役の代議士が非業の死をとげたのです。

 国葬は行政が決めること。時の首相の考えで決めるのです。

司法、立法の判断ではありません。

 

 一昨日も、ある愛知会会員のご尊父の通夜式に参りました。梅村会長以下、20名余の同職が、名古屋から1時間+αの新城に集まっていました。コロナ禍で、なかなか参集できなかった冠婚葬祭でしたが、ようやく、葬儀参列も、従来の様子に戻りつつあります。

 国葬ではありませんが、出来る限り、業界内のお身内の不幸事には、県内、参らせていただきます。

 中には、意見が違ったり、距離をおいてしまっている同輩の方が自分にもあります。

 しかし死者にムチを打たない。この言葉は日本人の守るべきルールです。

 

 或る人が言われました。

「結婚式は呼ばれなければ出席は出来ない。

しかし葬式には呼ばれなくても行ける。

どんなことがあっても行くべきだ」と。

 

 家族葬の割合がコロナで急増していた3年弱。

 大切な時間を、かなり無にしていた気がします。

2022年10月24日月曜日

5年前

 伊藤直樹が会長になって、企画部を触りまくりました。

昔話です。

 研究所を創ることが茶谷会長からの引き継ぎだったので、従来の筆界管理鑑定委員会のマンネリ打破と、あいち地籍研究委員会をストップし、新しく研究所内で、今後、どうしていくべきかを話し合ったのが5年前でした。

 それまでに、苦労され、会務の蓄積をされてきた方々には敬意を払いながら、止めるべきものは、会長責任で止めました。

  

K研究員

 会長の言われる1,100人がどうやって食べていくのかということと、調査士の名をいかに知らしめるかということは、全く別のところにあるのではないかと思う。調査士が全員認められたからといって食べていけるという訳ではない。

 仕事の依頼が来るのは、調査士や私が立派だと思われているかではなく、ただ、仕事を出せばやってもらえるからという理由であると思う。

 会長の文章を読むと、かなり難しいところを追求していく会議になるのだなと思っている。

 

S研究員

 強制会が、あまり一つの理念の基づいた調査士像というものを作ってしまうのはどうなのかと思う。それぞれの会員が、自分の理念に基づいて事務所を経営していく自由があるはずであり、会がそれについてビジョンを示すというのはどうなのだろうかと思う。

 

この後、次のような事について話があった

・キックバックについて

・共同受託、受託団について

・復代理について

・調査士業務の一身専属性について

・倫理規定、倫理研修について

・愛知会版調測要領について

・認定調査士について

 

伊藤

・他の士業では、法改正や新たな通達・判例等が毎年でてきて、それに対応していかないと業務ができない。夜集まっての研修もあるし、パソコンで履修してそれを報告するといったことも行われており、会員の履修状況が管理されている。履修状況を監督官庁に報告する士業もある。

・調査士は、最近法改正が無いので、勉強しなくても生きてこられているという状況があるのではないか。

・会員が、こういった研修ならば受けておこうかなと思えるようなメニューがない。

・(会員は)得られるものが何もないのなら、会費は安くして欲しいと思うだろう。得られるものがあるから、高い会費を払ってでも研修に行きたいと思ってもらえるような方向を目指したい。

・E所長には、数値のない地域の測量を(いきなり)新人会員に教えるのではなくて、数値のある地域の測量を(まず)教えてほしい。

・新人が受託する測量は、耕地整理や区画整理のされた土地が多いと思うので、そういった今ある仕事に直ぐに役立つような研修をして欲しい。

 

K研究員

・チェック機能が要るのであれば、調査士の業務は全て登記に結び付ける。境界確定で終わらせず、地積更正登記まで行わなければいけないことにすればよい。確定だから基準点測量を行わずに済ませたというようなことがあるのであれば、逆に、全ての業務を登記まで完遂させる方針を示すことは、1つの有効な方法になるのではないか。

 

伊藤

・K研究員もK副所長も、3条業務に全て戻れというが、私は会長に立候補して以後、その考え方では業務が広がらないと主張しているので、それには根ざさない形で私としては会務を執行する。

・要は、お客様のニーズはそこにない。法務局に登記することがゴールインでは全然ないという業務が、もう5割以上あるのが実態である。

 

K研究員

・それを言うと、調査士の業務ではない。調査士の業務は、あくまでも登記を前提とすると謳っているではないか。

 

伊藤

・登記を前提にした土地、不動産の取引のために業務をするのであり、10年後、20年後に、その土地の分筆をするかも知れないところを、今、確定しているのであり、将来の登記にも備えられるだけの基準に基づいていなければならない。
・ただ、登記をしないとレベルが低くなるのではないかと言う議論は、上に上げていけば良い。

 

 

 かつての議事録から抜粋してみました。自分は登記申請を伴わない実務を拡大しない限り、この先の調査士業界の未来はないと、勿論、今でも確信しています。

 自分の事務所も半分は、たしかに土地、建物、区分登記で食べてはいます。しかし、パイは毎年のように縮まっていきます。

1060人、16100人が生きていかなければならない知恵は、後進のアイデアに任せましょうか?

 

何かを引き継ぐのであれば、直樹はまだまだ何でもやりますよ。

2022年10月21日金曜日

中京間

  10月20日。私事ながら、実父の9回目命日でした。自身、その葬儀の2ヶ月後に喉頭癌の宣告を受け、少なからず正念場でした。

 父の仕事は銘木商。カタギの商売です。紫檀、黒檀、鉄刀木、北山杉。そして欅の一枚板が店中にたてかけられていました。

 納品先も、お屋敷、旅館、料理屋、etc。今は、自宅に床の間を施される建売住宅は、ほとんどありません。

 

 建物、建築のミニ知識です。

     団地用 85×170 1.44㎡ 

五六間(ごろくま):かつての公団住宅の集合住宅で用いられた

江戸間 88×176 1.55㎡        

えどま 五八間(ごはちま):日本の畳の標準 

中京間 91×182 1.65㎡                      

三六間(さんろくま):東海エリアで用いられた

→福島、山形、なぜか奄美大島でも用いられています

六一間 92.×185 1.71㎡   

ろくいちま:山陰地方、近畿の一部、広島、岡山

京 間 95.×191 1.82㎡   

本間(ほんけん):京都をメインとした西日本、中国、九州地方

 

〜宅建・・不動産の表示に関する公正競争規約施行規則

  畳数で部屋の広さを記す際は、1畳=1.62㎡(90cm×180cm)以上とすることになっています。="江戸間"では違反です。

 

 この座敷の中には、床柱があり、床框(かまち)があり、違い棚が施工されます。

長押(なげし)、鴨居(かもい)、襖(ふすま)、本来は家屋に係る私共、土地家屋調査士として識っているべき用語ですが、どの教科書にも登場していません。

 家は家族の基地です。ふるさとです。父の仏壇に手をあわせてまいります。