2024年2月28日水曜日

失敗報告

 Netflixに、かなりハマっている66歳です。

この2月、老化のためでしょうか・・・仕事上での失敗が続きました。

 成年後見制度利用されている売主さんの後見人を務めてみえる弁護士さん。

被成年後見人のご自宅の売却をされるについて、家裁の許可も得られて契約。

 この時点では、私は取引へは参加していません。

 さて、売却取引です。被成年後見人の代理権者としては、弁護士会発行の印鑑証明書や家裁の売却許可書を得て、契約はすすみます。

 さて決済当日、登記義務者のご高齢=被成年後見人売主の登記必要書類は、愛知県弁護士会の印鑑証明書、家裁の被成年後見人・後見人の証明だけでは足りず・・・裁判所の印鑑証明?・・・というよりも、成年後見人を務める弁護士さんの市・区役所発行の個人印鑑証明書と、その弁護士さんの個人住所と弁護士事務所所在との一体を確認出来る弁護士会の登録証明書を提出する必要あり。

 なかなか体験出来ない案件で、伊藤直樹は、仕事でミスしかけました。

 

 汗💦かいて、この先41年目の資格者人生、続けます!

2024年2月19日月曜日

業界の担い手は?

 2007年後期NHK朝ドラ「どんと晴れ」は、比嘉愛未(ひがまなみ)さんのデビュー作でした。今から17年前。実は自分が日調連の役員時代、視聴していた番組でした。

 主人公は、岩手県温泉宿で頑張っていました。岩手県花巻空港から北に走ると小岩井農場があり、そこに1本桜が植っています。

 毎朝、このどんと晴れのオープニングで、この1本桜の映像が流されていました。17年前のことです。

 17年。

 自分はその頃、連合会で総務部長を務めていました。年間に100日以上、愛知県から外に行っていました。当時の連合会は文京区護国寺に在り、西本元連合会長の時代から、松岡さんという大阪会出身の会長へと移行する、過渡期でした。全国を自分は走り廻っていたものです。

 当時、比嘉愛未さんは20歳だったという訳です。昨年、比嘉さん主演の映画が封切られました。まだ実は、じっくりとは観ていませんが、内容はとても興味深く、成年後見制度を使わざるを得ない認知症の疑いある父親役の三浦友和さんと、比嘉さん姉妹との相続を巡るドラマでした。

    『親のお金は誰のもの・法定相続人』

 今回書きたいのは、当時の自分の朝8時。飯田橋にある連合会の定宿、エドモンドホテルというビジネスホテル+αの一室で、毎度、連合会役務の始まる9時に間に合うよう、朝ドラが終わるとバタバタと地下鉄移動をしていた思い出です。

 まだ48歳・49歳の頃でした。

 愛知会の土地家屋調査士の皆と、最近再び、よく話し、よく呑む機会を持っていますが、次期愛知会の役員のなり手。そして、連合会に行ってみようかというなり手が・・・・・いないのが心配です。

 48歳の頃の自分も、事務所が日々、儲かって仕方ない­…なんて事なく、資金繰りも含め、火の車でした。役員になるという事は、仕事が減るという事に直結。自明の理です。

 それでも、愛知会の役務は、誰かが担わなければいけないです。

 20歳の比嘉さんは、大女将の草笛光子さん、女将の宮本信子さんと共に、楽しい旅館経営を観せてくれました。3代に渡る同じ仕事の伝承。

 今、愛知会は全国2位の会員数にて、全国1位の公嘱協会と全国1位の政連が活動しています。

 でも・・・やり手、いないのでは? 比嘉さん的若き担い手、どこに居るのでしょうか?

2024年2月15日木曜日

異常な株価、2月9日

 帝国データバンクのまとめで、2023年の建設業倒産件数が、前年比38%増の1671件となったとの事。

 大半が負債1億円に満たない中小・零細企業で、増加率が30%を超えるのは2000年以降で初めて。

 2008年、あのリーマンショック時、3446件でも前年比17.3%増。2023年は、コロナ禍前の2019年の1414件を上廻りました。それ以前には、2014年、1859件の倒産。

 2024年2月9日、3万7029円…34年前の1988年12月29日、日経平均株価は、過去最高値3万8915円を記録し、その後、崩壊しました。平成2年のことでした。

実は世界的には、1987年10月19日、アメリカでブラックマンデーが起きています。その2年後迄、日本では株価は上昇してしまい、日本単独のバブル崩壊は2年も経ってからでした。

 

 みなさん。

 株や投資信託、辞めるタイミング、考えてください!爆発寸前です。

少々、上がったり下がったりだから、もう少し様子を見ようなんて考えていると、一瞬で吹っ飛びます。

 愛知県土地家屋調査士会でも、とある副会長のもと、自分は常任理事としてとても尊敬していた方が、700万円のゴルフ場の開発測量費用が入金に手間取っているからと言われ、お貸ししてパンク、倒産されました。実話です。

 現在も現役の2人の先輩会員が、事務所閉鎖と、保証人かぶりで連鎖破産されたのも30年+α前の事でした。

 何故、伊藤直樹だけその後も生き残っているのかは、奇跡かも…。2人の先輩会員さんも、本日現在、会員として実務を務めておられるのも、ありがたい事です。故に、愛知会の仲間には、この異常な株価状況をしっかりお伝えしておきたいのです。

 勿論、自分も、もう少し激しくバブル崩壊体験をしています。

山一證券名古屋駅前支店を東海銀行から紹介され、3億円の使用使途フリーの融資を受けた上で、3億円のコンピュータ一一任勘定の株式投資…。とある日、暴落して、1億円スリました。

同銀行の支店長室で、融資引き上げと1億円の赤を10年間で毎年1000万円ずつ返済せよと、当時の支店長に告げられたのが34歳。32年前の事でしたね。

 自死せずに、本日に到ります。奇跡です。

 

 さァ、3万8000円超え。幾ら、日本輸出産業が円安で儲かるからといっても、足許はグラグラ。

 今回の暴露記事。土地家屋調査士仲間と共に、偶然お読みいただいた読者の方々におわかりいただきたいのは、投資・株、撤収です!

2024年2月13日火曜日

利他性

 「なぜヒトだけが老いるのか」東大教授 小林武彦氏の著書には、ヒト以外の生き物に老後はないと記されています。

 哺乳動物の老後期間は、大型霊長類のゴリラやチンパンジー、大半の生き物の寿命において、生殖可能年齢と一致するのだそうです。

 例えば、ヒトと遺伝情報・ゲノムが99%同じのチンパンジーの寿命は40歳程度で、彼等は生涯出産も可能です。よって老後というものはないのだそうですね。例外として、シャチとゴンドウクジラには老後期間があり、母親をおばあちゃんが助けるそうです。子育て経験のあるおばあちゃんが子育てに参加することが知られている・・・私66歳も、37歳の同居娘をフォローして、7歳になる孫に全力投球するジイジです。

 要するに、ヒトと一般的な他の動物とが決定的に違うのは、社会性を備えた生き物であるという点。ゴリラもチンパンジーもグループまでは作りますが、目的は生殖のみ。一方、ヒトは本来、家族を単位とした集団で暮らすことで、多くのメリットを享受してきたと、小林氏はいわれます。

狩猟採集民だった太古から、集団の中で長老は、獲物や果物を収穫できる時期と場所を熟知していました。

稲作においても、集団による耕作の知恵の集約、伝承はとても大切でした。

 長老がいることによって、集団の競争力が高まったのです。

 集団の規模が大きくなると年長者を許容するキャパシティが増し、ヒトの寿命に正のスパイラルが発生し、寿命はだんだんと延びていったそうです。

 社会集団において、何らかの役割を果たしているという意識が、もっと長く生きようというバイタリティーをもたらす。

 年長者の中には、集団のメンバーに知恵を授ける一方で、地位にしがみつく人もいる。メンバー間の利害を調整したり、若い人を指導したり、集団にとって有益な行動をとる人を「シニア」と、この著書では位置付けられています。

 こうした「利他性」がシニアの大きな特徴とのこと。利己的な利己性と違い、利他的な行動の出来るシニアが必要なのが、ヒトの社会では?

 自身の経験を生かして、若い世代のためにひと肌脱ごうという心境に至るには、一定の老いが必要だと。

 老いは、いいシニアになるための準備期間だそうです。

 小林氏は、この老後のヒトの特徴、利他性を生かすためにも、企業・集団の「定年制の廃止」提唱へとつなげられています。

 愛知県土地家屋調査士会の会員数は1050名をきり、大阪会900名割を追いかける状況にあります。

 

 重大な事を、ブログ内でサラっと書きます。大変、失礼かもしれませんが、ジワ〜っとお伝えしておきます。

    西本孔昭 元連合会会長 元愛知会会長が、業歴61年目にして退会届を提出されました。

 

 この数年、70歳古稀を迎え、この節目を機に退会される先輩会員さんが増えています。現職で亡くなられる先輩会員もいらっしゃいます。

 

 平成29年、今から7年前から、此の状況に合わせた愛知会会費の応能による値上げを行いました。平成21年に、昨年亡くなられた斉藤忠 元愛知会会長が、いつか会費と会員数減少をどうにかしないといけない、と言うレポートを残されたのがベースでした。

この集団がこの先、競争力を高く持ち続ける為、令和6年以降も、梅村会長以下、現職の役員さんのアシストを、私も専ら務めてまいります。

 現役で土地家屋調査士を続け、この先も老後にあらがい続けるヒトとして、細胞の機能低下、DNAの崩壊が一定レベル迄、達していくその間は、第一線にいるつもりです。

 強いて言うならば、同輩、そして私よりも先輩のシニアの皆さんも、あらがい続けましょう。利他性を持ちながら、集団に参加し続けていきましょう。

2024年2月3日土曜日

所有者不明土地の追跡

 登記簿に記載された土地所有者の居所、国調、地籍調査の調査の入り口です。

 ここで国交省が、登記簿からでは2割が所在不明と騒いだ訳です。

戸籍や住民票といった登記簿以外の客観的情報調査。更には、現地に出向いて、自治会長、民生委員、近隣住民への聴き取り調査をして、誰が管理し、どのように使用されているかを調べます。

 家屋があれば、水道料金等、公共料金の支払いデータも重要となります。

 そして、所有者の相続が生じていた場合は、相続人の追跡です。

任意の1人に、法務局へ登記を促す通知をすることも、既に相続未了30年以上の土地に関して、昨今の所有者不明新法により、手続きが始まっています。

附記登記も付されるようになりだしましたね。

 

 このような、隣地地権者調査ノウハウは、日常の土地家屋調査士の想定の範囲内のものですが、貴方はどこまで追跡されていますか?

 久しぶりに、顧問という立場から愛知会会員の皆さんに、普通のこととして職務上請求を用いた隣地地権者の住所追尾。そして相続人確知を、もっと当たり前の仕事として、やってもらいたいと思います。

逃げてはいませんか?

 先般、愛知会の理事会に出席する機会をいただき、理事さんからのまさかの発言に、思わず、駄目出し発言を返してしまいました。

 隣人がみつからなくて立会不調となるケースでは、宅建業界の方に、土地家屋調査士の立場も考慮してもらい、そのようなケースの多いことを、もっと理解してもらおうとの理事会協議事項。

 皆さんは、宅建業者に負けてはいけません。

伊藤直樹は宅建業者でもありますが、売買物件の場合、売買契約書において、官民、民地との立会確認を、どこまでの条件としているのか、越境は工事解消で処理まで求めているのか、解消出来ない場合、数cm()分筆して、そこは売買対象からはずした場合、元々の土地地積から減っても、買主は例えば建築しようとする容積率を満足出来るのかどうか・・・契約条項、買主の意向を、土地家屋調査士は識るべきなんです。

 その上で仕事をしましょう。

 

 所有者不明土地には、不在地主、移転先住所不明だけでなく、相続発生、法人の廃業や清算結了といったケースもあります。

 そして、当事者のご意思で境界立会拒否を選択される、それなりのお考え方の隣人も、少なからずおみえです。

 でも、負けずに、土地家屋調査士はアタックしていきましょう。

 立会の上で、ご理解いただいて、境界標識を設置することが第一義です。

筆界を特定したとしても、近隣の安心は、平和で安定的な相隣関係は得られる訳ではありません。

 所有権界、占有状況の確認なくして、筆界による境界標識設定は、後日のトラブルの温床となります。

    以上、私の私見です・・・では済まされません。 

2024年1月29日月曜日

愛知会理事会 1月26日

 土地家屋調査士、愛知会の拡大理事会+支部長会意見交流の場に、顧問として出席する機会を頂き、新しい部員さんが各部で頑張り、毎月、少数の選抜理事による会務の倍速執行が挑戦中である状況を拝見することができました。

 60名近い参加者が、全員自ら発言することは難しいところ、担当副会長によるアトランダムな「ご意見ありますか?」のフリで、多くの若い方達にも発言の機会が与えられ、生の声を聴くことができました。

 昨今、ChatAIによって、長い作文、文章起案が出来ることが話題となっていますが、生の討論をしている最中は、AIは無関係です。

 

 率直にいって。

 

 若い役員さん達が弱気です。

 愛知会で越境処理に関する取り組みは日常茶飯事であって、全国の他会状況とは格別に、発注者、ユーザーからの当たり前の要求もあり、逃げることは出来ません。

 それなのに、隣地との立会が不調となるケースを、宅建業者・発注業者の方々に理解いただけるよう、全宅連や全日の役員さん方に申し入れをしては、という理事提案の説明に、正直、私はものすごく残念に思いました。

 その場でそのように、挙手をして意見を述べさせてもらいましたが、十分に参加した役員さん達に伝わったかどうか?

 まして、役員さん以外の1050名会員も(私見ながら)、宅建業者に一方的に言われっぱなしの状況から、契約書を作成する前から、­土地家屋調査士の事情というものを、仲介宅建業者に理解してもらうくらいの交渉力を、皆が持つべきだと言いたいです。

 私自身、ご存知の通り、永く宅建業をやっています。不動産取引が楽になる為の測量時の処理対応という立場ではなく、境界、筆界と現実の所有権界、越境処理の必要性についても、宅建業者側も、私達土地家屋調査士側も、もっと考えるべきです。

 売主と買主ファーストなんです。

 売主は、少しでも、減歩、越境工事費用負担をかぶりたくない。

買主は、越境によって、購入し、エンドユーザーへの完成物件に支障がないようにしたいし、エンドユーザーであれば更に、越境の状況次第で、隣人との日々のお付き合いが円満であることを最優先したい。

 その最前線にいるのが、私達です。

 私は常に、登記完了証の為に土地家屋調査士は仕事をしているのではないと、語ってきました。

 登記が終わっても、完了しても、地積更正登記が出来たとしても、相隣にキズが残るような仕事はアウト・・・それが土地家屋調査士のミッションではないでしょうか?

 

 役員さん達は、この先の愛知会1050名、ゆくゆくは誰かが全国16000名余の土地家屋調査士業界を担う一人です。

 弱気発言は嫌いです。負けずに頑張りましょう。

  

2024年1月25日木曜日

1月12日官報

 能登半島地震に係る石川県及び富山県に納税地のある個人、法人には、国税庁が税制上の措置を発表・告示しました。

 まずは、申告・納付等の期限が、全ての税目について延長されます。

いつまで延長するかについては、被災者の状況を配慮し検討とのこと・・・ですから、少なくとも3月15日の確定申告期限はフリーでしょう。

 又、今回の被災により、相続税は1月1日の震災当日から10ヶ月前の令和5年2月28日以降に相続の発生があった方。贈与税にあっては、当然、令和5年1月1日以降の1年間分の受贈者が対象となり、別途、国税庁告示により定める日まで延長です。

 災害発生日の翌日から10ヶ月を経過する令和6年11月1日まで延長され、且つ、被相続人ではなく、相続人の内の1人が被災指定地域内の住民なら、他の相続人等全員が延長可となります。

 1月18日現在、特定地域は「石川県内全域、富山県氷見市、小矢部市、及び、新潟県新潟市」です。

 総務省も又、16日に、固定資産税の取扱に係る通知を、各自治体に出しました。本来固定資産税は、毎年1月1日(賦課期日)現在の土地、家屋、償却資産の所有者に課税しますが、今回は、まず1月1日中に滅失(全壊のみか半壊も含めるかは不明)した家屋に対しては課税しない。又、1月2日以後に滅失した家屋には、減免対応をするようです。土地についても、1月1日に生じた災害状況によって、各筆毎に補正できるようです。

 土地家屋調査士として、一つの知識として、この賦課期日について、真剣に考えさせていただきましょう。