私が土地家屋調査士試験を経て登録した、昭和５８年。此の年の区分所有法改正により、敷地権という概念が登場してきました。一体化の処理が数年間続きましたが、土地、建物の分離処分が出来る旧法のままのマンションもいまだ残っています。
敷地権登記がなされていなければ、住宅ローンを組む金融機関の評価は低くなって、購入者があらわれたとしても、資金調達には苦労します。
又、昭和５６年６月１日の新耐震基準採用前のマンションの中古流通価格は、その前後で、思い切りの落差が生じています。
３５年以上、経過したのです。
あたり前で、古い構築物には危険が伴います。であれば、昨今の区分所有法の幾度にもわたる改正によって、建替え決議５分の４賛成等への仕組みについて、最もマンションの登記にかかわっている土地家屋調査士が意見を言わずにいることは不作為犯罪です。一説には、マンション＝ＲＣ・ＳＲＣ工法の建物の寿命は９０年といわれますが、少なくとも旧耐震で建てられた昭和５０年以前のものは、既に倒壊の恐れ、または設備において、住空間の使命が絶えています。
よって土地家屋調査士は、新築時の登記において関与すると共に、建替え決議の区分所有者総会で、法律に拠った説明をするだけの度量をもたなければ恥ずかしいと私は思っています。
区分登記を担当する愛知県会内の会員は２０～３０名といわれています。しかし、そこで報酬を得て、敷地権の公正証書持分割合を設定している立場の国家資格者が、その後の法律の出口戦略に全く関与出来ないなんてことは、恥ずべき姿勢です。
勿論、土地家屋調査士に大規模修繕計画についてのコメントや、建替え決議に反対する区分所有権者の地位保全なんていう、建築・法律問題は、なかなか関与できるところではないでしょう。しかし、勉強すれば、意見は十分言える立場にもいるのです。
国土交通省発、昨年度末の築４０年超老朽化マンションは、約７３万戸。これまでに建替えられたマンションは２５０件。この先、６４４万１０００戸（２０１７年末の国交省調査ストック数）に居住する１５３３万人は、国民の１割に相当。７３万戸は、現在は１割でも１０年後には１８４万戸、２０年後には５倍の３５１万戸へと増加していく。
昨今問われる空家問題よりも、更に急速に供給過剰のマンション虚大都市が全国に生まれてしまうことは必至。何か、これだけマンション登記に関与している土地家屋調査士として対応策を発言できないだろうか？
かつて日本土地法学会という勉強会で、西本、松岡、連合会巨頭の前座を、区分所有法について講師させていただいた経験があります。
又、連合会役員当時、マンション学会のセミナーに、数回勉強参加させてもらったこともありました。
報恩しなければいけません。
自分の事務所も、Ｓコンさんほどではないにしても、マンション登記にて従業員の給与を支払っています。
土地家屋調査士は、司法書士よりも区分所有法の実施士業です。しっかりとした４０～９０年後のリニューアルについて、進言の出来る勉強が必要であり、既に発言していかなければならない責任があります。
国のテーマである空家問題と併存の区分建物建替え問題を、近々、愛知会で勉強会を開きたい。開かねば恥ずかしいな・・・・と私は思います。お声がけしますが興味はありますか？
ＰＳ．
ＭＩＤ ＦＭ７６．１ＭＨｚ
弁護士の宇田幸生先生が、ＦＭ放送の番組にてパーソナリティを務められる１０月２日夜１９時３０分。伊藤直樹が、ゲスト参加させていただきます。
土地家屋調査士の北脇西支部長、近藤副会長が、既にゲストにて登場済みとうかがっています。
今回は、愛知県土地家屋調査士会の会長の立場にて、多少なりとも業界紹介が出来ればと思っています。
曲を２つ選んでも良いとのことから、松任谷由実と井上陽水の唄をお願いしてあります。土地、建物話題と唄は無関係ですが、興味があれば、聴取ください。
