ウサギ年から龍の年へ、行く年、来る年。
土地家屋調査士は、私 伊藤直樹が考えるような土地総合コンサルタントになりたくないって、全国の会員が選択したのが、本年６月の連合会選挙でした。自分は、刷新、隣接業界とのせめぎ合いを、積極的に選択する方向で提案したつもりですが、敢えなく散ることとなりました。
そんな令和５年も本日で業務終了、会務も終了のことかと。
愛知会はガラパゴス、他県会の考え方は結構です。相容れることなく、私たち１０００余名は、地権者の方達に、登記完了証をお届けする役目・だけではいけないって、しっかり、皆さんとわかちあいたい。
登記をベースに、それだけで生きては、この先、無理なこと。わかっていますよね。
建築の為の敷地確定。そして不動産取引の為の確定測量。隣地との越境承諾、又は、越境物の処理に関する交渉…。
当たり前で非弁なんて気にせずに、皆さん、やっていこうじゃないですか！私達は、土地の専門家、土地の守護神・地図読み人ですよね。
名古屋に限った話ということでしょうか？私の身内の旧宅を売却処分することが決まり、隣県のＡ土地家屋調査士さんに、売却用の確定測量を行うことを頼むことにしました。
ところが・・・Ａさんは身内に対して、「この地は地籍調査が行われ、正確な地積測量図がＸ市役所に行けば、座標値も、全て公開されていますから、確定測量は、この地方の地価からして、不要では？」・・・と言われたそうです。
私からもＴＥＬしました。Ａ土地家屋調査士は「そうですか。隣地との立会確認書は、新たに取り直すなら４０万円±αかかります」と。
身内は、近隣との手前、旧家は取り壊して、確定測量を依頼しました。
特に、昭和５６年以前の旧耐震の住宅です。売主で解体して（買主で解体しても良いと改正されました）３年以内に、法定相続人が居住することなく売却すると、譲渡所得税の３０００万円控除が援用できます。
土地家屋調査士としても、皆さん！多い依頼事案の筈です。知ってますヨネ。
よって、測量は始まります。ご存知の通り、地方公共団体関与の地籍調査、法務局１４条地図後の、現地・・・隣地立会書類＝個人情報マンサイ！！故に、絶対公開不可。地図があっても、越境はあります。そして、近隣問題解決が、これからの土地家屋調査士のテーマとなります。
勿論、これまでもテーマでした。
愛知会のみなさんはご存知ないかもしれませんが、全国の地籍調査の境界の決め方は、現地での、隣地同士による「ここらでいいです。境界は」ってフワッという立会です。数値資料がない地域を先にやってきているんですから、これからが進捗しにくいのです。この議論は、今回は差し控えましょう。
ミクロの話として、隣県のこの土地・・・１０００万円以下かとは思いますが、４０万円±αの売却用確定測量図を買主さんにお渡しすることに、私たちが関与することで介在することは、国民の為に必要か、不要かということです。
ＰＳ
ここでＬＩＮＥをなさっている、なされる会員のみなさんに、是非、一般社団法人 愛知調査士協働会のあいチャンネルへの参加を、強く！！披露します。
お願いしちゃいけないんでしょうかね。このＬＩＮＥ上では、老若男女、会員間で、今現在８５名余の意見交換、そして傍聴（？）傍観が始まっています。
このような問題を、この先どうしたら良いと思われるかは、そもそも論なので置いておいて、困難事案の、①他の調査士とのタッグ ②愛知県ＡＤＲセンターへの相談・申立 ③筆界特定制度 ④弁護士丸投げへ。どうされますか？
特に②と③の順番を、皆さん、間違えています。③→②ではなく、②→③ですヨ。
是非ＬＩＮＥ参加いただいて、此の件も、無責任にやりとりしてみましょうよ。意見交換してみましょうよ。
伊藤直樹としては、残念乍ら、１４条でも、そして地籍調査でも、そのプロセスに於いて、越境確認も、それこそ、十分な数値情報の提供を受けずに、近隣との関係が収納された５００分の１の公図以外、全て非公開の１４条地図存在では、宅建業法上の測量引き渡し関係事項に関し、アウトと思います。
この３７万Ｋ㎡の国土。純日本人のみの所有にて、２２世紀を迎えられるよう、祈念します。
１１月１０日、そして１１月１７日と、本年度の年次研修講師を務めさせていただきました。聴講いただいた会員のみなさん、ご苦労様でした。
４年目。本来なら、約１０００名の全会員を５年間に分け、その通りにみなさんが出席いただいていたとすれば、既に８割８００名…といきたいところですが、コロナ禍もあって、残念乍ら通算７００名±αが実状のようです。（本会発表ではありません）
私のブログをご覧いただいている、又は、たまに覗いていただいた事のある方を介して、愛知会の同輩に、会への帰属について伝えていただきたい事があります。
実は、欠席されている、されてしまった会員のみなさんが、年次義務研修そのものをご存知ない可能性があるようなのです。例えば、本会からの郵便物を貴方は全て必ず開封され、目通しされていますか？また、そもそも、目を通していても、内容をご理解いただいていない可能性もあるようです。
私自身に最も身近な某会員も、そもそも年次研修と定例研修との違いを識りませんでした（笑）…笑っている場合では、ありませんね。
本会の通知、連絡を、貴方の地元支部でお会いされる老若会員に、必ず見るようにと、今更言っても仕方無いですヨネ。伝えていただきたいのは、この年次義務研修だけは、これまでの研修と全くルールが違う位置付けで、半日は都合つけて出席、参加すべきなんだぞと。この事です。
是非よろしく、なんとか、お伝へください。
「お宅はもう、義務研修、受講された？」お伝えください。
来年、令和６年も、残り２００名の未受講者の方々、そして、これまでに色々な事情、失念、不知、全く見てもいないといった事情で、まだ受講を欠席されてしまっている約１００名の方々へ、通知が発送されます。又、機会を見逃してしまう会員さんが恐らく出てきてしまうでしょう。なんとか、みなさんから、伝え続けてください。
「お宅はもう、義務研修、受講しましたかって…」
ジャニーズの犯罪事案。地元選出のＫ財務副大臣の税滞納。
倫理上、様々な業界の醜聞は、即、国民からの信用・信頼を逸失させます。
私達の信用・信頼を守るため、全会員受講を同輩の方々から、該当欠席会員に伝えましょう。
伝えてください。よろしくお願いします。
東京２００億円、大阪２５億円。
ドイツに改めて抜かれてＧＤＰ４位に転落したこの日本の区分建物専有部分１戸の価格です。そんなに価値のある物件なのでしょうか？
東京は港区麻布。森ビル分譲の麻布台ヒルズの最上部５４〜６４階には、特別な超高級分譲マンションが用意されるとのこと。９１戸です。その高さは、東京タワーと同じ高さにて、居住者専用の２５ｍプールあり。不思議な空間となりそうですね。各日刊紙でも報道済みの話題です。
６４階の１６００㎡！？は、金２００億円＋αと云われており、他も、全て数億円以上。既に全て完売しているそうです。
東京では、三田の土地７７００㎡に１４階建５棟１００２戸、第１期７０４戸は平均坪単価１３００万円、内１棟については、平均坪単価１７００万円。３７６㎡の１室は４５億円だそうです（ｂｙ野村不動産とか…）。居住用目的８割、投資２割です。
ＪＲ大阪駅前梅田北２期は、総戸数４８４戸。
最上階４６階の２ＬＤＫ３０５.４６㎡は金２５億円とか。
「愛車を専用エレベータで邸宅まで運び込めて、自宅リビングからその愛車を眺めながら至高のひと時…」
これは、東京のＦＰ会社のレポートからの転載も多く入っておりますが、私としては、ここからがメインです。
愛知・名古屋の状況って、どうなんでしょうか？
既に、専有部分１邸宅あたり金２億円超えの分譲は始まっています。しかし、東京、大阪とは、思いっきり差があるんです。マンション価格が、都市価値の比較のメインではないとは思いますが、或る意味、くやしいですね。
このような高額、又、多くの分譲マンション登記手続には、当然、該当土地家屋調査士が、必ず誰か、関与しています。
この不景気、インボイス制の選択で悩む同輩の皆さん。
土地家屋調査士として、もっと不動産業界、地価、宅建業のことを覚え、識っていきましょう。仕事は登記ルールマスターだけでは、空から降ってきません。
このような情報について、常識のネタとして、土地家屋調査士なら語れるべきではないですか？
識ってください。そして挑んでください。
米国の不動産王、サミュエル・ゼル氏が本年５月１８日に８１歳で死去されていたとの事。株のバフェット氏（バークシャー社）や、日本の孫 正義氏の投資ファンドＳＢＩＨＤ。私 伊藤直樹は全く投資については不知。ほぼ、やっていませんが、相談はよく受けます。
不動産の話です。ゼル氏は別名「墓場のダンサー」。ご自身で名乗っていたそうです。かつてのアメリカ不動産不況期に、死人を生き返らせる＝破綻物件を覚醒させた上で即売却。日本には、そのような脈がオリックスの宮内氏に…あったような気がしましたが、結局、スーパースターは現れることなく、逆転ホームランのないままに、この３０年間の不動産低成長を経験した上で、今。
今、再び、かつてと比べれば本当に大したことではないのですが…バブルとか言って、日本の大都市の極所において不動産が注目され、土地ころがしまで行われていますが、愛知の地元調査士のみなさん。この波に溺れないように！
ゆっくりとした売り、買い…の世界ではありません。Ａ→Ｂ→Ｃ、三為（さんため）契約なる、かつての中間省略登記手法が普通に行われている昨今、土地家屋調査士の確定測量図の納品先、又、最終買主の境界確定方法、取り扱いが、業務終了後に再度、難易度を上げて、土地家屋調査士に要求されることも、ママあるようです。
みなさんは、隣地土地所有者がＲＥＩＴであった経験はありますか。登記上は信託銀行への信託という形がほとんどです。○○信託銀行と立ち会いをするのですが、その向こうにＲＥＩＴという投資法人の意向があります。
隣地、当該地に相続が発生していたり、共有者の立会が一部の人だけ…の場合、隣地ＲＥＩＴは、街区全体の境界確定を求めもします。要は投資物件のリスクヘッジです。
日本に不良債権処理の救世主として採用したＲＥＩＴ法。２００１年９月です。あれから既に２２年が経過しました。ＲＥＩＴが隣人の際に、土地家屋調査士はどうしたら良いのか…普通にやれば良いのです。
・・・しかし、投資不動産の世界に、重要事項説明資料の一環として組み込まれる、私共の確定測量成果図書に対するリクエストは、先にしっかりと聞いておきましょうね。後出しジャンケンで、先行見積もりはともかく、一度、印鑑をいただいた隣地地権者の方から、再度、過度な細目まで相隣関係に係わる合意書、確認書…中には一方的な承諾書のとりつけを平気でＲＥＩＴは要求してきます。
私達は一人一人では弱い。
その為にも愛知会本会は、少々の揉め事があっても、必ず相談にのってくれます。素晴らしい本会事務局のスーパー専務が、まず居てくれます！
それでも難しければ、本会歴任の現職と、およばせながら小生伊藤直樹が、必ず１０６０人の仲間が非道な要求を受けた際の対応協力、いたしますって。
この顧問ブログを視ていただける方は、既に、協働会あいチャンネルＬＩＮＥ登録はお済みでしょうか？
このＬＩＮＥ内のやりとり、現在で週に１０±αはあります。勿論、私も参加しています。傍観者でも結構ですが、まずはＬＩＮＥでつながっていただく必要があります。
詳しくは会務通信（会報）の協働会ニュースの紹介を参考にしていただいて、即、ＬＩＮＥ登録をお願いします。
ＰＳ：今西貞博会員、熱田支部の急逝・・・。
１０月１０日。５０歳であられました。このような個人投稿の中で、本当に失礼かと思いましたが書かせていただきます。
平成２０年（わ）第２０２５号事件 平成２１年９月８日名古屋地裁
公電磁的記録不正作出、同供用、いわゆるコモンヒルズ北山事件を、もう一度再確認しましょうか。
現職の登記官、不動産業者、そして調査士会員３名の逮捕－現地は、岐阜市コモンヒルズ北山３６７１番２１・他
平成１５年から事件は広がっていった。
３９㎡→５万９２５３㎡への地積更正登記処分
６万２２２０㎡→３２㎡への縮小地積更正登記も処分
比較的短期間のうちに、大きな地積の増減ある、且つ同一の土地に対して複数回、繰り返した土地家屋調査士がいた事実。隣地所有者の承諾書も添付されていたと。
日頃、普通に地権者に伝えることのある縄延びがある→相当ある→大型住宅用地開発地域全体の縄延びが、数筆に集中した。
かなりみなさんには昔話でしょうか？実際にコモンヒルズ北山事件は、社会的に不動産登記制度そのものの信頼を損ね、土地家屋調査士業界に対する不信感よりも、所詮、この人達は、倫理観なく、人に言われた通り、利益の為に動くだけなのかという、全く、プライドの無い資格者（？）。
とても厳しいレッテルを貼られた事件でした。
１人の調査士さんは７４歳だったそうで…執行猶予とはなったのですが、晩節を汚した…
引用させていただいたのは、平成２２年４月１７日（土）愛知県土地家屋調査士会第１回定例研修会－「土地家屋調査士の倫理」講演録（講師 東京高等裁判所部総括判事（当時）加藤 新太郎先生）からの抜粋です。
久しぶりに年次研修担当講師として、ひととおり読み直しました。
〜『専門家である調査士は幾らでも素人を誤魔化すことができます。赤子の手をひねるようなものです。しかし、「そういうことは絶対、我々はしません、そういう階層なのです」ということを対外的にきちんと示す必要があるわけです。』
個別の依頼者に説明…「あなたが希望しておられる事柄については、こういうことをこういう段取りで、このようなスケジュールで業務を行っていきます。そうすると、こういう手続きになって、あなたの希望するところが叶えられます」と説明をする。
→医療現場で言われている「インフォームド・コンセント」という説明・同意のとり方と同じ構造を持っている〜と。
専門家と素人の間の圧倒的な知識、情報の格差を埋めるために説明をし、職層として依頼者に、誤魔化したり、いいようにはしないということを打ち出すのが専門職倫理。このような講演でした。
私は、この３年間にわたって愛知会年次研修講師を務めてきました。この１１月に、２回にわけた会場開催にて、４年目の講師役。対象者の方々に熱くお伝えいたします。
倫理に関して、年次研修に限らず、是非とも、愛知会のみなさん、学び続けましょう。
測量系ＣＰＤポイント研修。令和５年９月２１日に鶴舞公会堂にて、調査士会外の研修会を受講してまいりました。
公益財団法人
なごや建設事業サービス財団 主催。
・測量業務委託成績評定の概要
・街区の世界座標化事業に伴う測量委託について
・名古屋市の境界確認測量業務について
・測量標等の保全について
前会長の立場で何を今さら…と思わずに、１３：３０〜１６：２０の聴講着座。
名古屋市役所のＤＸ推進方針や、測量に係る電子申請、測量標等の使用承認。更なる街区の世界座標化。基本的な地元の測量管理状況を復習させていただきました。
市としては、行政手続のうちデジタル化を妨げるおそれのあるアナログ的な規則や手続を見直すとし、目視規制、実地監査、対面講習、書面提示規制、往訪閲覧、縦覧。
電子申請の根拠は、測量法第２６条の測量標の使用、この使用承認、使用報告から着手し、今年度試行。令和６年度に要綱を改定し、書式変更の上、電子申請を実施していくとのこと。調査士会名古屋関係支部にて、周知をはかるべきです。
街区の世界座標化の目的は、①防災・早期復旧復興、②境界の現物明示から世界座標値を利用した座標明示の移行、③道路台帳整備の基礎となる資料を先行して作成し、後日、平面情報を重ねることで道路台帳作成の効率化を図る、この３つとしています。
かつて１４年前の平成２１年より、境界明示から境界確認に移行し、市の官民協議結果が、統一した道路等境界確認事務取扱要綱によって集積され、現在では土地家屋調査士会本会が、土地家屋調査士間限定にて、当時の協議結果成果の情報共有ルールのもとに公開できるようになりました。
また、５０００円ルールから逸脱する情報共有手法もとられる事務所もありますが、全県下で事務所間資料提供の報酬支払ルールについて、平準化できることを望みます。
名古屋市は、境界確認協議結果を、個人情報として、不特定多数の民間開放は今後も認めない－認めた場合の市へのクレーム、担当者個人への責任追求・訴求を回避することに全力投球！
本会、そして関係５支部の役員は、今一度、名古屋市側の公共用地管理（区域線設定図）の考え方、現在の再整備作業の状況をしっかり識っておいていただき、私共全員が市民に境界実測確定成果をお届けする上で、より利便性を高め、支障を生じないよう、皆で努めてまいりましょう。